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住宅と世帯のミスマッチそしてリバースモーゲージ。

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我が国では高齢者世帯の持ち家率は特に高く、80~90%以上にも上ります。一方で、核家族化が進み、住宅と世帯におけるミスマッチも顕在化してきています。

平成10年 住宅・土地統計調査によれば、100?u以上の住宅の居住割合は

65歳以上の夫婦 56.3%

65歳以上の単身 38.4%

となっています。

65歳以上の夫婦、単身世帯ともに構成比のほぼ半数が100?u以上の住宅に居住しており、世帯人員から考えますとかなり広い住宅に住んでいる世帯が多いと言えます。

利用者の観点からしますと、広い住宅は掃除・維持管理もさることながら、必要以上に大きい住宅が使い勝手が必ずしも良いとは言い切れず、高齢者世帯がセカンドハウスとして、マンションに移り住んだり、もう少し狭い住宅に移り住むというのはそれなりの理由があっての事ということが考えられます。

一方で、住宅市場というマーケットから考えてみますと、広い住宅が必要なのは高齢者世帯よりも4人~5人の世帯人員を抱えるファミリー世帯でしょう。

平成10年 住宅・土地統計調査によれば、100?u未満の住宅の居住割合は

4人世帯 41.3%

5人以上の世帯 20.8%

となっています。

65歳以上の夫婦の56.3%が100?u以上の住宅に住んでいる一方で、4人世帯の約40%が100?u未満の住宅に住んでいます。

こうした「ミスマッチ」が存在している理由は、そのほとんどが資本主義経済下における「市場の歪み」であると考えられ、経済的な理由が大いにあると考えられます。

各世帯においては、市場の歪みや世帯間のミスマッチは知る由もないというのが現状ですが、「資産は自分の老後を豊かにするために活用(売却、賃貸など)する方がよいという意見に近い」(32.2%)(内閣府 平成12年度 高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査結果)を考慮しますと、ミスマッチには何らかの需要があると考えられ、さらにそこには不動産の流動化における様々な施策が必要であると考えられます。

こうしたミスマッチを解消させる一つの有効な方法としては、中古住宅の活性化、賃貸住宅市場の活性化が挙げられるでしょう。(そして、それらの活性化への一つのアプローチとしてリバースモーゲージは有効な方法であると筆者は考えます。)

高齢者世帯が自分達に適した住宅に住み替えたい、あるいは、資産を老後の豊かな生活のために活用したいという需要とファミリー世帯が広い住宅を必要とする需要をうまくマッチさせることができれば、中古住宅市場、賃貸住宅市場に効率的な市場機能が働き、適正な価格が実現される可能性があります。

特に中古住宅市場の活性化はリバースモーゲージ制度を後押しする重要な要素ですので、それらが活性化すれば、さらに利用者に有利に働くことに繋がると考えられます。



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