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逆抵当融資、住宅担保年金と呼ばれるリバースモーゲージ。

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まず、リバース・モーゲージ(reverse mortgage)という言葉についてですが、リバースとは「逆の」あるいは「反対の」、「モーゲージ」は「抵当」、「担保」という意味を表しています。リバース・モーゲージは直訳すれば「逆抵当」、一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金」と和訳されています。イメージとしては、ちょうど「住宅ローンの逆」のようなものと考えて頂ければ分かりやすいと思います。

リバース・モーゲージを包括的に説明しようとすると少し長くなりますが、以下のようになります。公的・民間の金融機関・住宅メーカーや国、地方自治体などが主体となり、高齢者が所有(居住)する住宅及び土地などの不動産等を担保として、生活資金や医療費等に充当する資金やゆとりある生活を送るための生活資金を定期的あるいは一時的に融資し、契約終了時(死亡・転居など)にその担保とした不動産あるいはその他の金融資産を持って一括返済を行う制度の総称。

融資が実行されている期間中、元金の返済及び利息の支払いは基本的に必要なく、契約終了時(※)、に元金及び利息が一括返済されるという仕組みになっています。※契約者の死亡の他に、所有権放棄、移転、相続などによって契約が終了する時があります。

一括返済の方法は担保とされている不動産の売却が一番分かりやすい例ですが、不動産以外の金融資産による返済でも可能となっています。

通常の住宅ローンでは、購入時に一括して融資が行われることがほとんどで、その後、毎月の返済を行いながら融資残高が減少していくのに対して、リバース・モーゲージでは逆に毎月融資が行われることで、融資残高が増加していき、契約終了時に一括返済が行われるということになります。

上記で、リバース・モーゲージはちょうど住宅ローンの逆のような制度ということを説明しましたが、住宅ローンとの違いもあります。そのうちの一つに、リバースモーゲージの代表的な特徴である、「融資終了時」と「契約終了時」が違うということがあります。どういうことかと言いますと、リバース・モーゲージ制度を利用し、一定期間融資を受け、融資残高が契約者の生存中に満額になっても、その不動産には住み続けられるということです。つまり、融資が受けられなくなっても、死ぬまで担保とした不動産には住めるということです。

上記以外にも、リバース・モゲージには様々な特徴があり、実際、公的機関、民間企業により様々な仕組みのリバースモーゲージが提供されています。またリバースモーゲージを行っている機関も増加傾向にあります。

リバース・モゲージ制度の利用は、逓減傾向にある公的年金をはじめとする社会保障制度への高齢者の依存を和らげるだけでなく、高齢者世代の消費活性化、不動産の流動化による経済効果など様々なメリットが挙げられ、少子高齢化社会における目玉の制度の一つとされています。

当サイト、「リバース・モーゲージの手引き」では、利用者の立場からこのリバース・モーゲージを幅広く解説しています。リバースモーゲージ制度は高齢者世帯が対象ですが、高齢者の方だけでなく若い方にも将来のライフプラン・マネープランの貴重な選択肢の一つとして考えて頂けるのではないかと思います。ごゆっくりご覧ください。

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<リバースモーゲージの歴史>

リバース・モゲージの歴史は意外に古く、その制度の起源に相当するのはフランスのピアジェという不動産売買契約であると考えられています。その後、低所得の高齢者の生活を支援する融資制度として、1920年代のイギリスでリバース・モーゲージが歴史上、初めて実施され、1960年代のアメリカで本格的にスタート、とりわけ1990年代のアメリカで急速に普及した制度です。ちなみに日本では初めて実施されたのは昭和56年で、東京都 武蔵野市が最初にリバースモーゲージ制度を採用しました。



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