住宅の平均耐用年数と増改築投資額

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公的機関が提供する我が国の現行のリバースモーゲージ制度では、そのほとんどで担保となる不動産は「土地」で、長年かけて住宅ローンを払い続けた後には「住宅」はその価値はほとんどなくなってしまっているというのが現状です。

その理由で最も分かりやすい例が、住宅耐用年数が低いというものです。

住宅の平均耐用年数 国際比較

イギリス 75年
アメリカ 44年
日本 26年

(資料) 日本:住宅統計調査(1988年、1993年)
米国:AmericanHousingSurver(1987年、1993年)
英国:Housing ConstructionStatistics(1981年、1991年)

30歳の時に新規住宅を購入し、30年の住宅ローンを払い終えた時にはその住宅の価値は「ゼロ」。むしろ、実際には取り壊し費用などを考えますと、「マイナス」です。

また、国土交通省の調査によるとリフォーム市場(住宅投資額に対する増改築投資額)は以下のようになっています。

イギリス 65.13%
アメリカ 40.93%
日本 10.85%

上記2つの比較を見る限り、我が国では住宅は「消費財」に近い認識を憶えざるを得ません。 つまり、30年経てば、日本では家は「建て替えるもの」であり、中古住宅市場がアメリカの住宅市場の12分の1の規模しかないのも頷けます。

しかし、こうした状況はリバースモーゲージ制度の利用においては、大変不利です。住宅ローンを長年払い続けた後には、住宅の価値はほとんど無くなってしまい、融資評価の対象にはならないからです。もし、日本においてせめてアメリカ並みの耐用年数やリフォーム市場の活性化が実現すれば(ひいては中古住宅市場の活性化に繋がる)、おそらくリバースモーゲージ制度利用においても、さらに多くの金額の融資を受けられるでしょう。

上記の理由から近い将来に住宅を購入する予定の方には、土地評価額の下落リスクが低そうな地域、また耐用年数が長い住宅(例えば、耐震住宅、バリアフリー対応住宅)を選択することが、将来のリバースモーゲージ制度の利用を考えますと、重要になってきます。

また高齢者世帯の方でも、特にこれからセカンドハウスを購入し、住み替え型のリバースモーゲージを利用しようという方も、上のような条件を検討する価値は十分にあると言えます。セカンドハウスを購入し、15年のリバースモーゲージを利用すると、購入した住宅の住宅耐用年数が30年と60年では、融資評価額も当然変わってくるからです。



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